Maison à renover : comment réussir son estimation d’achat ?

Article mise à jour le 20 octobre 2023

Acheter une maison à rénover peut être un excellent investissement, que ce soit pour en faire votre résidence principale ou pour la revendre après travaux. Néanmoins, il est essentiel de mener cette opération dans les meilleures conditions.

Nous vous donnons quelques astuces pour réussir l’estimation d’achat de votre future maison à rénover.

Evaluer le potentiel de la maison

Avant de se lancer dans l’achat d’une maison à rénover, il faut s’assurer du potentiel qu’elle représente. Pour cela, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs :

• L’emplacement : La localisation de la maison est primordiale car elle influence directement sa valeur. Un bien situé dans un quartier prisé et dynamique, proche des commodités et des transports en commun, sera plus intéressant qu’un autre situé dans une zone reculée.
• La surface habitable : La taille de la maison est également à considérer. Plus elle est grande, plus elle peut être modulée en fonction des besoins et des envies de l’acquéreur et plus elle aura de chances d’être rentable à la revente.
• Le type de bien : Une maison individuelle dispose généralement d’un terrain attenant, mais nécessite souvent plus de travaux qu’un appartement en copropriété. Il est important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision.

Estimer le coût des travaux à réaliser

L’estimation du coût des travaux est une étape cruciale dans l’achat d’une maison à rénover. Il est essentiel de ne pas sous-estimer cette dépense, car elle pourrait compromettre la rentabilité du projet.

Evaluer les travaux indispensables

Pour commencer, il faut déterminer quels sont les travaux indispensables pour rendre la maison habitable ou conforme aux normes en vigueur. Parmi ces derniers, on peut citer :

• La toiture : Si elle présente des signes de dégradation (tuiles cassées, infiltrations, …), il faudra prévoir des travaux pour garantir l’étanchéité du bâtiment et éviter des dégâts ultérieurs.
• L’isolation : Une mauvaise isolation thermique et phonique peut engendrer une hausse des dépenses énergétiques et nuire au confort des occupants. Des travaux d’amélioration peuvent être nécessaires (pose de double vitrage, isolation des murs et des combles, …).
• Le système électrique : Les installations électriques vétustes ou non conformes représentent un danger potentiel et doivent impérativement être remises aux normes.
• Les installations sanitaires : En cas de vétusté des canalisations ou de défaillance des équipements (chauffe-eau, robinetterie, …), des travaux de rénovation ou de remplacement seront à prévoir.
• Les revêtements de sol : Une remise en état des revêtements sera souvent nécessaire (parquet, carrelage, moquette).

Budgetter les travaux supplémentaires pour améliorer le bien

Outre ces travaux indispensables, d’autres travaux peuvent être envisagés pour valoriser la maison et augmenter son potentiel de revente :

• L’agrandissement : Si la surface habitable et le PLU (Plan Local d’Urbanisme) le permettent, une extension peut être réalisée pour créer une pièce supplémentaire, comme une suite parentale ou un bureau.
• La redistribution des espaces : Modifier l’agencement intérieur de la maison peut rendre les pièces plus fonctionnelles et agréables à vivre (abattre une cloison, créer une cuisine ouverte, …).
• Le rafraîchissement esthétique : Changer les revêtements muraux, repeindre les pièces ou encore rénover la cuisine et la salle de bain contribuent grandement à la valorisation du bien.

Calculer le juste prix d’achat au regard des travaux et de la rentabilité attendue

Pour déterminer le juste montant à proposer lors de l’achat d’une maison à rénover, il faut tenir compte à la fois du coût des travaux estimé, mais aussi du prix du marché immobilier local, ainsi que des perspectives de rentabilité souhaitées.

Tenir compte du prix du marché immobilier local

Pour connaître le prix moyen au m² dans la zone où se situe la maison à rénover, il est possible de consulter des sites spécialisés ou de rencontrer des agents immobiliers locaux.

Ces informations permettront d’évaluer la valeur vénale de la maison une fois les travaux réalisés, et ainsi de calculer le potentiel de profit à la revente.

Calculer le rendement attendu en fonction du budget global

Le rendement attendu dépendra du montant total investi (achat + travaux) par rapport à la valeur vénale estimée de la maison après travaux :

• Rendement = (Valeur vénale – Budget global) / Budget global

Ainsi, pour réaliser un bon investissement, il convient de veiller à ne pas surpayer le bien à l’achat et à avoir une estimation précise des coûts de travaux à engager.

Se faire accompagner par des professionnels compétents

Dans un projet d’achat et de rénovation d’une maison, il est utile de s’entourer de plusieurs experts pour obtenir des conseils avisés et garantir la qualité des travaux réalisés :

1. Un agent immobilier pour guider dans la recherche du bien et la négociation du prix
2. Un architecte pour étudier le potentiel de la maison et proposer des plans d’aménagement
3. Un maître d’œuvre pour coordonner et suivre les travaux réalisés par les artisans
4. Un notaire pour formaliser l’achat de la maison et garantir le bon déroulement des transactions.

En conclusion, réussir son estimation d’achat d’une maison à rénover demande du temps, de la rigueur et une solide connaissance du marché immobilier. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents pour mener à bien votre projet et ainsi réaliser un investissement rentable et serein.

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